収益物件の価値
カテゴリ： 不動産投資
土地の価値を知る（実勢評価）
収益物件購入を検討する際に、インカムゲインのみではなくキャピタルゲインも踏まえた分析が
必要です。
土地の価値を知るための方法て公的評価と実勢評価があります。
今回は評価方法のひとつである実勢評価についてご説明いたします。
実勢評価とは、実際に同じエリアで同じような物件について、どれくらいの価格で売買取引が行わ
れたかを調べ評価を出す方法です。インターネットの物件情報をもとに、自分で近隣エリアの売買
価格を調べることも可能なのですが、募集価格と実際の取引価格が同じとは限りません。
周辺の取引価格については、不動産会社で調べることが可能です。不動産会社はレインズという
不動産会社内のネットワークを利用して取引事例を調べることが出来るためです。
ただし、同じエリアであっても規模や土地の形状によって価格は異なりますので注意が必要です。
また、特に注意するべき点は容積率です。容積率とは、土地の面積に対して建てられる建物の床
面積の割合のことです。
例えば１００坪の土地で容積率が２００％であれば、単純計算で２００坪の床面積の建物を建築す
ることが可能なのです。
つまり、同じ広さの土地であれば、容積率の大きいほうが建てられる建物の規模が大きくなり収益
性も上がることになるのです。
このように土地の価値を知るために公的評価と実勢評価の２つがありますが、この２つは同じで
はありません。一般的には公的評価の1,5倍～２倍程度が実勢評価と言われていますので、実勢
評価が公的評価よりも４～５倍高い場合は値崩れする危険性がありますし、公的評価を下回るよ
うであれば資産としての価値を懸念する必要があります。