収益物件の評価
カテゴリ： 不動産投資
積算評価
収益物件の購入を検討する際の重要な指標として、積算評価というものがあります。
不動産投資について勉強されている方はすでにご存知かもしれませんね。
積算評価とは、積算法という計算方式で導きだされる市場価値のことです。不動産投資において、
なぜ積算評価が重要視されるかというと、金融機関からの融資を受ける際の基準となる為です。
つまり、積算評価を自ら計算することが出来れば、金融機関からどの程度の融資額を受けられる
のかという判断基準をもつことが可能になるのです。
積算評価の計算方法については、様々な書籍やインターネットでも書かれているためご存知の方
も多いと思いますが、積算評価にも銀行の出す積算評価と、不動産鑑定に基づく積算評価の２通
りあることをご存知ですか？
不動産鑑定に基づく積算評価とは、その不動産の売却金額を算定するための市場価値を評価
するものです。
鑑定評価による積算価格は以下の計算で求めることが出来ます。
積算価格 ＝ 再調達原価（土地の市場価値 ＋ 建物の新築費）－減価修正（毎年の価値の
減少分（減価償却） × 築年数）
これに対して、銀行評価は融資の回収ができなくなった際、その不動産を売却して融資を回収
するためのものです。
計算式は、
積算価格 ＝ 再調達原価 － 減価修正
で、鑑定評価と同じなのですが、再調達原価を相続税路線価を元にした土地価格＋建物の新築
費で計算します。
また、減価修正については、鑑定評価が法定耐用年数を基準としているのに対し、銀行評価は
経済的耐用年数が基準となっている点も異なります。